Russlands Hochbau befindet sich im Umbruch

Weniger, dafür größere Wohnhäuser werden gebaut / Struktur der Nachfrage ändert sich im Gewerbesegment

Foto: Wikipedia CC BY-SA 3.0Foto: Wikipedia CC BY-SA 3.0
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Von Ullrich Umann Moskau (GTAI) – Der russische Gebäudebau steht vor Herausforderungen. So wurden 2015 weniger Wohngebäude hochgezogen, dafür stieg die fertiggestellte Fläche. Im Nicht-Wohnungsbau werden laufende Projekte zu Ende gebracht, neue Vorhaben aber verschoben. Gewerbliche Kunden fragen mittlerweile kleinere Flächen bis zu 150 qm nach und verlagern ihre Büros weg von den teuren Innenstadtlagen zur Peripherie. Bei Lagerflächen nimmt der Anteil kleiner Unternehmen und Start-ups mit Mietinteresse zu.

Im russischen Gebäudebau sind 2015 kleinere Trendänderungen zu beobachten. Es wurden 298.100 Gebäude fertiggestellt, 2,1% weniger als 2014. Zuvor hatte es mehrere Jahre keinen quantitativen Rückgang mehr gegeben. Stattdessen ist die fertiggestellte Wohnfläche 2015 gestiegen – von 104,4 Mio. qm (2014) auf 107,6 Mio. qm (2015). Somit wurden weniger, dafür aber größere Wohnhäuser gebaut. Der Wohnungsbau hatte 2015 mit 94% den größten Anteil an allen Fertigstellungen. Die in Russland typische Fertigung und Nutzung von Panelwänden und Fertigteilen bleibt kurz- bis mittelfristig die am häufigsten angewandte Bautechnologie.

Das wichtigste regionale Zentrum für den Wohnungsbau, gemessen am Bauvolumen, ist das Moskauer Gebiet mit einem Anteil von etwa 10%. Gegenwärtig befinden sich in Moskau 2.500 Objekte mit einer Gesamtfläche von über 25 Mio. qm in verschiedenen Stadien des Baus, sagte der Leiter der Abteilung für Städtebaupolitik, Sergej Levkin, am 30.3.16. Es folgen die Region Krasnodar (knapp 6%) und die Stadt Moskau (etwa 5%). In Krasnodar scheint es Überkapazitäten zu geben, da die kaufkräftige Nachfrage nach Wohnungen nachgelassen hat. Höchste Wachstumsdynamik haben 2015 Regionen mit relativ geringer Einwohnerzahl, wie das Gebiet Magadan und die Republik Komi.

Auch die Zahl der übergebenen Nicht-Wohngebäude ist 2015 gesunken – von 21.200 (2014) auf 18.100 (2015). Die gebaute Nutzfläche ging gleichfalls zurück – von 34,2 Mio. qm (2014) auf 29,4 Mio. qm (2015). Einmal mehr wird deutlich, dass laufende Projekte zwar zu Ende gebracht, neue Vorhaben aber verschoben werden.

Wenn gewerbliche Kunden überhaupt Büros suchen, dann meist Flächen von unter 150 qm. Etwa 95% der Neuverträge entfielen 2015 auf diese Kategorie – ein Trend, der 2016 anhält. In den letzten zwei Jahren war zudem ein Wegzug von Büromietern aus den teuren Innenstadtlagen an die preiswerteren Stadtränder zu beobachten. Im Fall Moskaus zogen Büromieter in das Moskauer Gebiet außerhalb des Autobahnrings MKAD. Für den Moskauer Büromarkt bedeutete dies Mietausfälle von 30%.

Bei Verkaufsflächen treten Überkapazitäten in den teuren Geschäftsvierteln immer offener zu Tage. In Malls wird nicht vermietete Fläche hinter großflächigen Reklametafeln oder Sichtblenden verborgen. Gegenwärtig gilt, dass sich ein Shopping-Center erst nach 12 bis 15 Jahren amortisiert und nicht im Laufe von 5 bis 7 Jahren, wie noch vor der Krise. Bei komplett neu zu planenden Projekten könnte die Investition unter heutigen Finanzierungsbedingungen erst nach 20 Jahren als amortisiert gelten.

Mehr kleine Unternehmen suchen Lagerflächen

Die Nachfrage nach Lagerfläche wandelt sich mit der Kundenstruktur. Der Anteil großer und mittelgroßer Unternehmen die Lagerfläche nachfragen, nimmt ab, der Anteil kleiner Unternehmen und Start-ups dagegen zu. Dies führen Developer unter anderem auf die Politik der Importsubstitution zurück, weshalb mehr kleine Unternehmen die Nähe zu den wichtigsten Märkten suchen. Auch verabreden sich verstärkt kleine Unternehmen untereinander und mieten Lagerfläche gemeinsam, um so Ausgaben zu optimieren.

Auf die Änderung dieser Nachfragestruktur können Developer oft nicht unmittelbar reagieren. Im Angebot sind vorrangig großflächige Lager in urbaner Randlage. Kleine Lager, die näher an den Stadtzentren liegen, müssen in ausreichender Zahl und Fläche erst geschaffen werden. Am besten gelingt dies wohl in Moskau, wo durch Umwidmung stillgelegter Industrieanlagen die Lagerflächen relativ rasch aufbereitet werden können.