Von Ullrich Umann Moskau (gtai) – Die Nachfrage nach Immobilien ist 2015 in Russland stark zurückgegangen. Auf dem Wohnungsmarkt dämpften unter anderem die gesunkenen Realeinkommen das Interesse der potenziellen Käufer. Die aktuelle Krise im verarbeitenden Gewerbe und zahlreiche Geschäftsaufgaben drücken auf die Stimmung am Markt für Gewerbeimmobilien. Für deutsche Unternehmen des Baugewerbes ist der Marktzugang schwieriger geworden.
Der russische Wohnungsmarkt ist 2015 eingebrochen. Noch für 2014 wurde das Volumen des ersten und zweiten Wohnungsmarktes zusammen auf 3 Billionen Rubel (Rbl; rund 58 Mrd. Euro; Durchschnittskurs 2014: 1 Euro = 51,66 Rbl; Januar 2016: 1 Euro = 74,19 Rbl) geschätzt. Davon wurden 1,8 Billionen Rubel über die Aufnahme von Hypothekenkrediten und 1,2 Billionen Rubel über Eigenmittel der Immobilienkäufer finanziert. Für 2015 wurde ein Volumen von maximal 800 Mrd. Rubel erwartet. Dies würde einen wertmäßigen Rückgang um 73% bedeuten.
Selbst auf dem volumenmäßig größten regionalen Wohnungsmarkt – Stadt Moskau und Moskauer Gebiet – wo landesweit die mit Abstand größte Kaufkraft vorherrscht, ist Ernüchterung eingetreten. Projektentwickler und Baufirmen äußerten sich in der zweiten Jahreshälfte 2015 pessimistisch in Bezug auf die zukünftige Geschäftsentwicklung. Die Zahl der Besitzerwechsel auf dem primären und sekundären Wohnungsmarkt ging 2015 im Vergleich zum Vorjahr deutlich zurück. Der nominale Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen gab entsprechend nach. Insgesamt lagen die Preise im hauptstädtischen Moskau aber immer noch um das Vier- bis Achtfache über dem Niveau in anderen russischen Regionen.
Den Nachfragerückgang nach neu gebauten Wohnungen erklären Branchenkenner mit den gesunkenen Realeinkommen und mit der steigenden Angst potenzieller Käufer, ihren Arbeitsplatz zu verlieren. Arbeitslosigkeit bedeutet, die Hypothekenkredite nicht mehr tilgen zu können. Aber auch der generell erschwerte und verteuerte Zugang zu Wohnungsbaukrediten spielt eine Rolle.
Auch auf dem Markt für Bürofläche gaben die Miet- und Kaufpreise 2015 nach. Inzwischen sind diese auf ein zehnjähriges Minimum gefallen. Auch hier ist der Grund eine sinkende Nachfrage. Der Leerstand in Moskau erreichte 2015 das historische Hoch von 2,95 Mio. qm. Die Menge der neu übergebenen Flächen ging im Vergleich zu 2014 deutlich zurück.
Auch bei Handelsflächen sind die Leerstände landesweit stark gestiegen. In der Folge gaben die Mietpreise im Fall von Neueröffnungen um 5% und mehr nach. Für Geschäfte des täglichen Bedarfs fielen die Mietpreise um 20% und für Geschäfte für Bekleidung, Schuhe und Haushaltstechnik um 10%. Experten gehen von einem weiter sinkenden Niveau aus, da zahlreiche Geschäftsaufgaben den Leerstand noch vergrößern. Selbst die Miet- und Kaufpreise für Logistikzentren, an denen lange Jahre Knappheit herrschte, befinden sich auf Talfahrt.
Der Industriebau leidet an der aktuellen Krise im verarbeitenden Gewerbe. Wenn in Bauleistungen investiert wird, dann vorrangig in Renovierungen, Sanierungen oder Anbauten auf dem eigenen Firmengelände. Echte Kapazitätszuwächse finden, wenn überhaupt, nur in neu geschaffenen Industrieparks oder in den Sonderwirtschaftszonen statt. Unter den Investoren befinden sich dann in der Regel ausländische Firmen, die im Zuge der Importsubstitution in Russland eine eigene Montage/Produktion errichten.
Marktchancen für deutsche Unternehmen haben sich verschlechtert
Für deutsche Hersteller und Dienstleister ist der Marktzugang 2015 schwieriger geworden. Russland verfolgt eine Politik der Importsubstitution und bevorzugt bei öffentlichen Ausschreibungen juristische Personen aus der Eurasischen Wirtschaftsunion (EAWU). Inzwischen legte die russische Regierung nach und möchte diese Vorschrift auch auf alle Subauftragnehmer ausweiten.
Der für Ausschreibungen und Industriepolitik zuständige Minister für Industrie und Handel, Denis Manturow, fasste diese Entwicklung mit der griffigen Formel zusammen: „Marktanteile gegen Technologietransfer“. Mit anderen Worten, wenn sich eine ausländische Firma weiterhin an öffentlichen Bau- oder Beschaffungsausschreibungen beteiligen will, sollte sie sich in Russland mit einer eigenen Montage- oder Produktionsstätte niederlassen. „Anwesenheitspflicht“ gilt auch für Projektierungs- und Entwicklungsbüros.
Eine Reihe deutscher Architekten, Planer, Projektsteuerer, Ausrüster und Technologielieferanten, teilweise auch Spezialbaufirmen, sind in Russland mit einer eigenen Niederlassung vertreten. Dazu gehören unter anderem ASSMANN Beraten + Planen OOO, Bilfinger OOO, Drees & Sommer Project Management and Building Technologies OOO, Ingenieurbüro Zammit OOO, pbr Architects & Engineers S.-Petersburg OOO, Peri OOO, RKW Architektur + Städtebau Russia OOO, Stieblich-Industriebau-Projektierungsbüro OOO, Stahlbau Stieblich, Agiplan OOO, Hausmann & Partners OOO, Heitkamp Rus OOO, HOCHTIEF Development Russland OOO, KVL Consult OOO, MosMeva ZAO, NOE-Schalttechnik Meier-Keller GmbH+Co.KG, Real Estate Management ZAO und THOST Russia Projektierungsmanagement OOO.
Speziell für die Planung, den Bau und die Einrichtung von Kliniken zur Gesundheitsfürsorge hat sich die BPS Medical OOO niedergelassen. Softwareprogramme für die Bau- und Immobilienwirtschaft stellt die conject OOO zur Verfügung. Zu den Lieferanten von Bauteilen, Baustoffen, Bauchemie und Baumaterialien mit Niederlassungen in Russland gehören quick-mix ZAO, Schöck OOO, STREIF Baulogistik Russland OOO, REHAU OOO, Knauf Gips OOO, HeidelbergCement Rus OOO, Henkel und BASF (Bauchemie).
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